Invertir en el Mercado Inmobiliario de Paraguay: Entre la Oportunidad, la Realidad Fiscal y el peligro de los Pseudo Asesores Inmobiliarios-Fiscales.

Por Sergio Lettieri 

Paraguay se ha consolidado como un destino estratégico para el capital inmobiliario en el Cono Sur. 

Su atractivo radica en una combinación de estabilidad macroeconómica y una presión tributaria nominalmente baja. 

Sin embargo, para el inversor extranjero, la rentabilidad neta no se decide en la escribanía de Asunción, sino en la correcta estructuración fiscal frente a los estándares internacionales de transparencia.

A continuación, analizamos los pilares que todo inversor debe dominar para evitar que una oportunidad inmobiliaria se convierta en una contingencia legal.

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1. El Fenómeno de las Reglas CFC y la Transparencia Fiscal

El error más común del inversor internacional es creer que, mientras los dividendos no sean repatriados a su país de origen, no existen impuestos a pagar. Aquí es donde entran en juego las Reglas de Sociedades Controladas del Extranjero (CFC Rules).

¿Qué son las Reglas CFC?

Estas normativas, adoptadas por la mayoría de los países de la OCDE y gran parte de Latinoamérica, permiten a las administraciones tributarias "perforar el velo corporativo". 

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Si usted posee el control de una sociedad en Paraguay que genera principalmente rentas pasivas (alquileres, intereses o valorización de activos), su país de residencia puede exigirle pagar impuestos sobre esas utilidades en el mismo ejercicio en que se generan, independientemente de si el dinero salió de Paraguay o no.

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El Criterio de "Sustancia Económica"

Para evitar que una sociedad paraguaya sea calificada como una "sociedad pantalla" bajo las reglas CFC, se requiere demostrar sustancia:

• Gestión Real: ¿Las decisiones se toman en Paraguay o mediante instrucciones remotas desde el país del inversor?

• Recursos Locales: ¿Cuenta la estructura con personal o administración real en el territorio? Sin sustancia económica, el fisco de su país de origen podría ignorar la existencia de la sociedad y gravar las rentas como si usted las hubiera percibido directamente como persona física.

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Intercambio Automático de Información (CRS)

Paraguay ha avanzado firmemente en sus compromisos internacionales. El estándar CRS (Common Reporting Standard) facilita que la información sobre saldos bancarios y estructuras societarias fluya hacia las administraciones tributarias de los países de residencia de los beneficiarios. 

El anonimato financiero ya no es una variable válida en el diseño de una inversión seria.

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Pilares de la Fiscalidad Internacional: Reglas CFC y Transparencia

Cuando un contribuyente estructura una sociedad en el extranjero, se enfrenta a dos mecanismos de control global: uno sustantivo (Reglas CFC) y uno informativo (Registros de Beneficiarios Finales).

1. Reglas CFC (Controlled Foreign Corporations)

Las reglas de Transparencia Fiscal Internacional (conocidas como CFC en el ámbito OCDE) tienen como objetivo evitar que un residente posponga el pago de impuestos mediante el uso de sociedades en el extranjero.

¿Cómo funcionan?

Normalmente, una sociedad paga impuestos cuando distribuye dividendos. Con las reglas CFC, el legislador dice: "Si tú controlas esa sociedad y la sociedad genera rentas pasivas en un paraíso fiscal,o pais de mas baja tributacion,  te cobraré el impuesto hoy, aunque no hayas recibido el dinero".

Elementos clave para que apliquen:

• Control: El contribuyente (o su grupo familiar) suele poseer más del 10% del capital, votos o beneficios.

• Naturaleza de la Renta: Se aplica principalmente a rentas pasivas (intereses, dividendos, regalías, alquileres). Si la sociedad tiene "sustancia" (oficinas y empleados reales), a veces se puede exceptuar.

• Jurisdicción de Baja Tributación: Si la sociedad está en BVI, Bahamas, Paraguay  o incluso una LLC en USA que no paga impuestos a nivel corporativo, se activa la presunción de que la estructura es solo para diferir impuestos.

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2. El Registro de Beneficiarios Finales (UBO)

Este es el golpe final al "anonimato offshore". Ya no basta con ver quién es el accionista (que podría ser otra sociedad o un testaferro); ahora se busca a la persona humana.

Definición de Beneficiario Final

Es la persona física que, en última instancia, posee o controla una entidad. Los criterios estándar son:

1. Propiedad Directa/Indirecta: Poseer el 10% o 25% (según el país) o más del capital.

2. Control Efectivo: Personas que, sin ser dueños legales, tienen poder de decisión (ej. mediante un poder general o contrato de fideicomiso).

3. Puesto Administrativo Superior: Si no se identifica a nadie por los puntos anteriores, se registra al Director o CEO.

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La Situación en Paraguay (Ley 6446/19)

Paraguay ha implementado un registro riguroso administrado por la Dirección General de Personas y Estructuras Jurídicas y de Beneficiarios Finales (DGPEJBF).

• Obligatoriedad: Todas las sociedades paraguayas deben declarar quiénes son sus beneficiarios finales.

• Sociedades Extranjeras: Si una BVI o LLC opera en Paraguay o es dueña de activos aquí, la administración exigirá conocer al humano detrás de la estructura.

3. El Impacto de la Inteligencia Artificial en el Control

Con herramientas como IA , las administraciones tributarias y los asesores pueden cruzar datos masivos,  a modo de ejemplo:

• Cruces CRS: Un banco en USA reporta al IRS, y mediante tratados, la información llega al país de residencia.

• Inconsistencias: Si un contribuyente declara en su IRP (Impuesto a la Renta Personal) un patrimonio de $100,000, pero el registro de Beneficiarios Finales lo vincula con una LLC en Florida dueña de un inmueble de $1,000,000, el sistema detecta la alerta automáticamente.

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• 4. Resumen Comparativo

• Concepto	Propósito	Aplicación
  Reglas CFC	Evitar el diferimiento del impuesto.	Grava la renta en el país de residencia del dueño.
  Registro UBO	Identificar a la persona física real.	Transparencia informativa para evitar lavado y evasión.
  Estructura EAS	Protección legal / simplicidad.	Suele ser transparente (CFC) y reportable (UBO).

Conclusión para el Estratega Fiscal

Hoy en día, la planificación fiscal no se basa en "esconder", sino en "gestionar la carga tributaria". 

Una EAS es una excelente herramienta para invertir en el mercado paraguayo, pero debe ser declarada en el país de residencia para evitar sanciones por incremento patrimonial no justificado y para cumplir con las normativas de transparencia vigentes.

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2. Checklist de Debida Diligencia para el Inversor

Antes de comprometer capital, someta su proyecto a este análisis de rigor técnico.

I. Registro de Beneficiario Final

Pregunta clave: ¿Está la estructura al día con el registro de beneficiarios finales ante las autoridades paraguayas?

Riesgo: La falta de este registro bloquea la operativa bancaria y genera reportes de alerta en los sistemas de cumplimiento (Compliance), lo que dificulta cualquier salida futura de los fondos.

II. Trazabilidad de Fondos (Origen del Capital)

Pregunta clave: ¿Cuento con el respaldo documental que soporte que el capital a invertir ya ha tributado en mi país de origen?

Riesgo: Los bancos paraguayos operan bajo estándares internacionales de prevención de lavado de dinero. Un flujo de fondos sin trazabilidad clara puede quedar congelado preventivamente.

III. Tratados para Evitar la Doble Imposición (CDI)

Pregunta clave: ¿Existe un convenio de doble imposición vigente entre Paraguay y mi país de residencia?

Riesgo: Sin un CDI, (técnicamente Convenio para evitar la Doble Imposición tributaria), el inversor puede quedar atrapado en una doble carga tributaria, pagando en la fuente (Paraguay) y en el destino (residencia), reduciendo drásticamente el ROI proyectado.

 
Hoy en dia existe el Tratado para evitar la Doble Imposición Tributaria entre Paraguay y España. Tener en cuenta las diferencias de porcentajes de tributación a fin de obtener tax credit y/o descuento de la alícuota.

IV. Esquema impositivo en Paraguay (regimen aplicable)

Pregunta clave: Una vez constituida la EAS, siendo este vehículo jurídico el titular del inmueble que generara las futuras rentas por el alquiler del mismo, cual es el régimen tributario aplicable.?

Riesgo : La EAS como Vehículo de Rentas Inmobiliarias / Derecho corporativo.

Cuando una Empresa por Acciones Simplificadas (EAS) es la titular de un inmueble destinado al alquiler, la estructura fiscal se rige por el derecho corporativo paraguayo. A diferencia de una persona física, la EAS permite una gestión de gastos más compleja pero también activa una cadena de retenciones específica para el inversor no residente.

1. Impuesto a la Renta Empresarial (IRE)

La EAS, al ser una persona jurídica, es contribuyente del IRE. Dependiendo de su facturación anual, generalmente se encuadra en el IRE General.

• Tasa Nominal: 10% sobre la utilidad neta.

• Base Imponible: Se calcula restando los ingresos brutos (alquileres cobrados) menos los gastos deducibles.

• Deducibilidad Clave: A diferencia del régimen personal, la EAS puede deducir todos los gastos necesarios para obtener y mantener la renta:

2. Impuesto al Valor Agregado (IVA)

El servicio de alquiler de inmuebles en Paraguay está gravado por el IVA.

• Tasa: 5% para alquileres destinados a vivienda o comercio (según la normativa vigente para arrendamientos).

• Mecánica: La EAS emite la factura con el 5% de IVA. Este IVA es un "débito" para la EAS que puede compensarse con el "crédito" de las facturas de compras (mantenimiento, servicios, etc.) que la empresa haya pagado al 5% o 10%.

3. Distribución de Utilidades y el IDU

Aquí es donde el inversor extranjero debe prestar especial atención. Una vez que la EAS paga su 10% de IRE y decide distribuir las ganancias a sus accionistas (beneficiario final / Ultimate Beneficial Owner (UBO)

• Impuesto a los Dividendos y Utilidades (IDU):

• Retención: La EAS actúa como agente de retención. Antes de transferirle el dinero a su cuenta en el extranjero o en Paraguay, descuenta el 15% o el 8% según el caso y de acuerdo a documentación civil del UBO

Muy importante : A los fines del cálculo teórico, se deberá incluir el costo anual del ESTUDIO CONTABLE LOCAL ( CONTADORES MATRICULADOS) , quienes son los profesionales técnicos que podrán dar cumplimiento a lo solicitado por el Regulador de acuerdo con la normativa vigente.

V. Impuestos a la Salida y Retenciones

Pregunta clave: Al momento de liquidar la inversión, ¿cuál es la tasa efectiva de retención para no residentes (INR)?

Riesgo: Muchos modelos comerciales omiten mencionar que, al remesar utilidades al exterior, Paraguay aplica retenciones que deben ser calculadas de antemano en el flujo de caja.

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3. El Fin de la Era de las "Sociedades de Papel"

Invertir hoy requiere una visión holística. No basta con comprar metros cuadrados; es imperativo comprar seguridad jurídica. La normativa paraguaya ofrece excelentes ventajas para quienes operan en la legalidad y con estructuras transparentes.

La recomendación para el inversor sofisticado es clara: huya de las promesas de "invisibilidad fiscal". 

El camino hacia una rentabilidad sostenible es la planificación tributaria internacional, que utiliza las leyes a favor del inversor sin entrar en zonas de sombra que hoy son fácilmente detectables por la tecnología de las administraciones tributarias globales.

UNION EUROPEA (UE)

(Este artículo tiene fines informativos desde el punto de vista económico / empresarial  y no constituye asesoramiento legal o fiscal personalizado.)

Dr.Sergio Lettieri

Magister en Relaciones Internacionales - UdelaR - R.O.U.

sergiolettieri.blogspot.com

(Articulo elaborado con asistencia de IA Generativa)