ARTÍCULO COLABORACION: Argentina en transición: El nuevo ciclo del mercado inmobiliario tras la irrupción de Javier Milei

Por  Guillermo Garcilazo

Una mirada en perspectiva sobre los efectos del nuevo rumbo económico en el sector real estate

Desde la asunción de Javier Milei como presidente de la Nación Argentina en diciembre de 2023, el país comenzó a experimentar un cambio estructural en sus fundamentos económicos e institucionales. Si bien aún persisten desafíos macroeconómicos de envergadura —como una elevada inflación aunque desacelerándose, restricciones cambiarias y presión fiscal—, se vislumbran transformaciones significativas que están impactando directamente en el sector inmobiliario, especialmente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), principal plaza del país en volumen de operaciones.

Este artículo propone un análisis de las medidas implementadas por el actual gobierno que afectan al real estate, con énfasis en variables como la normativa de alquileres, el régimen de exteriorización de capitales, el retorno del crédito hipotecario y el incipiente cambio de expectativas. Lejos de un enfoque meramente descriptivo, se busca ofrecer una mirada interpretativa y propositiva sobre el nuevo ciclo que se está gestando.

1. Hacia una mayor libertad contractual: la derogación de la Ley de Alquileres

Uno de los cambios legislativos más trascendentes fue la derogación de la Ley 27.551, que regulaba los contratos de alquiler con plazos mínimos de tres años y actualizaciones anuales bajo índices oficiales. Esta normativa, si bien concebida para proteger al inquilino, provocó una fuerte retracción de la oferta formal, encareció los precios y estimuló acuerdos informales.

Con su eliminación, el gobierno restableció la libertad de contratación entre partes, devolviendo al mercado una herramienta esencial: la confianza. Este cambio ha comenzado a traducirse en un moderado aumento en la oferta de propiedades en alquiler, especialmente en los segmentos medios y medios-altos. Aunque todavía es pronto para medir su impacto pleno, constituye una señal positiva en términos de seguridad jurídica y dinamismo de mercado.

2. Exteriorización de capitales: motor financiero para la compraventa

El nuevo régimen de blanqueo de capitales impulsado por la administración Milei establece un marco legal que permite a los ciudadanos declarar fondos no registrados y utilizarlos para adquirir bienes inmuebles, mediante un pago único (impuesto especial). Esta medida está diseñada para canalizar una porción significativa del ahorro informal hacia el mercado formal, inyectando liquidez genuina en un sector históricamente dolarizado y operado al contado.

En sus primeros meses de aplicación, esta política ha generado expectativas alentadoras entre desarrolladores y brokers inmobiliarios, que ya observan una mayor actividad en zonas con alta densidad de oferta y buena infraestructura urbana. La medida no sólo representa un estímulo a la compraventa inmediata, sino también un puente hacia la reactivación de la inversión privada y la construcción.

3. Crédito hipotecario: el regreso de una herramienta clave para la clase media

Una de las grandes ausencias del mercado argentino en la última década ha sido el financiamiento a largo plazo. El nuevo gobierno impulsó el regreso de los créditos hipotecarios indexados por UVA, una modalidad que permite acceder a préstamos con cuotas iniciales accesibles, ajustables por inflación.

Entidades públicas como el Banco Nación y el Banco Ciudad ya han lanzado productos específicos, y algunos bancos privados comienzan a explorar esquemas similares. Si bien su adopción masiva dependerá de la estabilidad macroeconómica en el mediano plazo, su sola reaparición ya implica una mejora concreta en las expectativas de acceso a la vivienda para amplios sectores sociales.

En un país donde el 95% de las operaciones inmobiliarias se realizan sin crédito, esta apertura representa un paso significativo hacia la normalización y democratización del acceso a la propiedad.

4. Estabilidad cambiaria relativa y reacomodamiento de precios

A pesar de mantener restricciones cambiarias (el llamado “cepo”), el gobierno logró reducir la brecha entre el dólar oficial y los tipos de cambio paralelos. Esta estabilidad relativa generó una mejora en las expectativas de corto plazo y permitió cierta previsibilidad en las cotizaciones inmobiliarias, que históricamente se expresan en dólares.

Los precios, que venían en caída desde 2018, comienzan a mostrar señales de recomposición moderada, especialmente en propiedades de calidad media-alta, bien ubicadas y con buena relación precio-producto. El stock acumulado de inmuebles empieza a depurarse, y las operaciones se incrementan mes a mes, según datos de los colegios de escribanos y cámaras del sector.

5. CABA como termómetro del nuevo ciclo inmobiliario

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con su densidad poblacional, infraestructura consolidada y mercado altamente líquido, actúa como el termómetro más sensible del real estate argentino. En este contexto, ya se evidencian síntomas concretos de reactivación:

• Aumento de las consultas para tasación y venta.

• Reaparición del comprador inversor (sobre todo en unidades chicas para renta).

• Renovado interés en desarrollos en pozo y proyectos con entrega a mediano plazo.

• Reajuste de precios con baja selectiva de inmuebles sobrevaluados.

Barrios como Núñez, Almagro, Villa Urquiza, Colegiales y Devoto muestran niveles sostenidos de actividad, apuntalados por demanda tanto residencial como inversora.

6. Perspectivas a futuro: desafíos y oportunidades

Pese a los avances, el mercado aún enfrenta desafíos relevantes: inflación persistente, escasa previsibilidad fiscal, y una economía aún en proceso de normalización monetaria. No obstante, las expectativas del sector inmobiliario son mayormente positivas, impulsadas por la convicción de que el actual rumbo económico podría consolidarse en el tiempo.

Las oportunidades son múltiples:

• Consolidar un sistema de crédito hipotecario sustentable.

• Estimular la inversión extranjera directa en desarrollos urbanos y suburbanos.

• Desarrollar políticas activas de acceso a la vivienda para sectores vulnerables.

• Simplificar la carga tributaria sobre la compraventa y el alquiler.

• Revalorizar la vivienda como activo refugio y motor de crecimiento.

Conclusión: un cambio de época en gestación

La irrupción del gobierno de Javier Milei ha comenzado a redefinir las reglas del juego en el mercado inmobiliario argentino. Si bien el camino no está exento de riesgos y tensiones, el nuevo marco normativo y económico genera un escenario más propicio para la inversión, la movilidad del capital y el desarrollo de soluciones habitacionales integrales.

En este contexto, la Ciudad de Buenos Aires se reposiciona como un mercado estratégico en América Latina, con precios todavía competitivos, oferta diversificada y una creciente apertura hacia el capital privado y la innovación.

Para quienes siguen el pulso del real estate desde el exterior —especialmente desde países vecinos como Uruguay—, este puede ser un momento clave para observar, evaluar e incluso participar de un nuevo ciclo que, si se consolida, puede marcar un antes y un después en la historia inmobiliaria reciente de Argentina.

Guillermo Luis Garcilazo

Licenciando en Relaciones Internacionales (USAL)

Posgrado en Negocios Internacionales (UCA)