ARTÍCULO COLABORACION : Mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires: entre la desaceleración de los créditos hipotecarios y las oportunidades de inversión

 

Por Guillermo Garcilazo

El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) ofrece, en este momento, un caso interesante para ser analizado desde el exterior. Durante la primera mitad de 2025 se vivió una reactivación sostenida gracias a la reapertura de créditos hipotecarios, lo que representó un cambio relevante para un país en el que tradicionalmente las operaciones dependen casi por completo de ahorros en dólares. Sin embargo, a partir de septiembre la tendencia se revirtió debido a la desaceleración económica y a la incertidumbre electoral.

Pese a ello, los precios de las propiedades se mantienen en niveles históricamente bajos, lo que configura una ventana de oportunidad para inversores extranjeros que busquen diversificar portafolios en un mercado inmobiliario de gran escala y liquidez regional.

1. El crédito hipotecario como dinamizador del mercado

En países como Uruguay, el crédito hipotecario es un instrumento habitual para financiar la vivienda. En Argentina, en cambio, la volatilidad inflacionaria y cambiaria suele restringir la oferta bancaria. Por eso, cuando los bancos reintrodujeron líneas hipotecarias en 2024 y principios de 2025, se generó una percepción de normalización.

• Entre enero y julio de 2025, la cantidad de escrituras con hipoteca en CABA creció de manera marcada.
• Julio de 2025 se ubicó entre los mejores meses de los últimos veinte años en cuanto a volumen de operaciones hipotecarias.
• Esto permitió que numerosas familias accedieran a su primera vivienda, reactivando la cadena inmobiliaria.

2. El freno a partir de septiembre de 2025

Desde agosto y especialmente tras las elecciones primarias del 7 de septiembre, el panorama cambió:

• Desaceleración macroeconómica: la actividad general de la economía mostró señales de enfriamiento, afectando la confianza y la capacidad de fondeo de los bancos.
• Incertidumbre política: el resultado electoral generó dudas sobre el rumbo económico de corto plazo, lo que llevó a posponer decisiones de compra y venta.
• Restricciones crediticias: varias entidades financieras comenzaron a revisar sus líneas hipotecarias, encareciendo condiciones o reduciendo desembolsos.

Como resultado, el número de operaciones con crédito se redujo respecto del pico alcanzado en el primer semestre.

3. Perspectivas hacia adelante

• Corto plazo: hasta las elecciones legislativas del 26 de octubre, el mercado se moverá con cautela. Muchos compradores y vendedores esperan mayor claridad antes de cerrar operaciones.
• Mediano plazo: si el resultado electoral aporta previsibilidad y estabilidad cambiaria, los bancos podrían reabrir gradualmente líneas hipotecarias y el mercado retomaría su senda expansiva.
• Riesgo latente: la continuidad de la incertidumbre política o macroeconómica podría prolongar el enfriamiento y reforzar la dependencia de operaciones en efectivo.

4. Oportunidad para inversores extranjeros

Más allá de la coyuntura, es importante subrayar un aspecto central: los valores de las propiedades en Buenos Aires se mantienen en mínimos históricos en dólares. En comparación con la media regional, los precios por metro cuadrado en CABA se ubican muy por debajo de su techo histórico, lo que constituye una oportunidad estratégica para inversores.

Para quienes miran desde países limitrofes, Buenos Aires representa:

• Un mercado inmobiliario de gran escala y liquidez, con fuerte demanda estructural de vivienda.
• Posibilidad de adquirir activos a precios deprimidos, con margen de revalorización en el mediano plazo si se estabilizan las condiciones macroeconómicas.
• Diversificación patrimonial en una plaza cercana, culturalmente afín y de fácil acceso.

Conclusión

El mercado inmobiliario porteño vive hoy una paradoja: se enfría en términos de dinamismo hipotecario por la coyuntura política y económica, pero al mismo tiempo ofrece condiciones históricas de precio que generan un atractivo particular para el inversor extranjero.

Para un público internacional, la clave es comprender que el freno actual no responde a una falta de demanda estructural, sino a la volatilidad macroeconómica y a la expectativa de definiciones políticas. Una vez despejado ese escenario, es probable que la recuperación se acelere, y quienes hayan ingresado al mercado en esta etapa de precios bajos se beneficiarán de la revalorización posterior.

Guillermo Luis Garcilazo

Licenciando en Relaciones Internacionales (USAL)

Posgrado en Negocios Internacionales (UCA)